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律师姓名:张玥律师

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买房需谨慎——新房篇(开发商陷阱)

 

一、收取诚意金

诚意金至今尚未得到法律上的承认,属于开发商自创的词语和收费环节,并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。通过收取“诚意金”,确定购房者选房的先后顺序,维护购房秩序。现在少数的开发商已经将事先收取“诚意金”作为融资的手段之一。

然而在现实中,诚意金有时只是表达了购房人单方面的诚意,开发商并不受诚意金所应体现的诚意制约。

开发商垄断和操纵市场供求信息,造成开发商和消费者间知情权的不平等,使诚意金中的诚意有时被扭曲,诚意金被异化为部分开发商不当得利手段的根本原因。

二、五证不齐就出售

五证指,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。

其中最主要的应该看两证,国有土地使用证和预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

三、代理商和开发商打配合

现在的楼盘出售,往往是代理商居多。往往他们会信口开河承诺你各种优惠和好处,最后再以开发商那边情况有变来搪塞你。开发商给了代理商优惠的价格和周期,有些不良代理商,会在优惠周期过了,继续以优惠价格吸引你,当你下定了,最后再以开发商那边优惠已经没有了将你打发掉。这个时候你是买还是不买呢?买的话,无法享受优惠,不买的话,定金/订金已经交了,也没有那么容易要回来了。

在决定购买前,了解优惠的详细情况,并最好有书面的协议写在里面,保障自己权益。

四、收取房款不签合同只给收据

购房者在向房地产开发企业交纳房款首付或是一次性交付全部房款后,所有的款项应该存入与开发企业签订资金监管协议的银行所共同开设的资金监管专户中,之后购房者与开发企业签订《商品房买卖合同》,经双方确认后方可进行网签备案程序。

提交网签备案申请时,应由资金监管银行从专用的网络端口进行房款交纳情况查询,确认房款按时入账后,即可自动完成网签备案。

如果开发商迟迟不与购房者签订《商品房买卖合同》,不排除开发商将房款挪作他用,没有存入监管账户的可能。正常流程,房款应当直接打入公示的资金监管账户,但开发商往往不提供,而是要求购房者直接将该款项打入其账户,他们再择日转入资金监管账户,这就给他们暗箱操作提供了便利。

五、房产证的产权性质

有的开发商承诺是70年产权的小户型,结果最后变成50年或40年的。开发商最后都以申报材料没有过关,或者房管局那边只让办成这样等为借口。

像这些细节问题,也可以写在书面协议,甚至合同里,防止被忽悠,后期也有依据。

六、捂盘销售

不少购房者在买房中都遇到过这样的经历,自己看上的房子,开发商不卖,开发商能卖的房子自己又不太满意,不买以后又会涨价。随着房价的不断走高,许多开发商不再愁房子卖不出去,个别则害怕卖得太快,捂住楼盘,舍不得把房子拿出来销售。还有一些就是明明有很多房源,但却故意告诉买房人说,你看好的这个房子现在剩下的房源不多了,以催着你赶紧交定金。

常用的捂盘销售方式有:

1、对同一批房源分批申请销售许可证、分批预售,每推出一次新房源涨一次价格。

2、有的开发商干脆不预售,直接以现房销售,以达到利润最大化的目的。

3、还有些开发商在施工阶段,放缓工程进度达到推迟上市的目的。

4、还有一些楼盘开盘即告售罄,隔些日子再以“加推新品”的方式,进行分批销售,等待房价上涨。

5、最常见的变通手法就是以成本高为由高价开盘,吓退购房者。很多楼盘的开盘价格高于区域价格20%左右,以取得较长的销售时段,为进一步提价创造机会。

买房是大事,我们购房者必须擦亮眼睛,谨慎从事、权衡利弊,避免被忽悠,但一切皆以开发商诚信为基础,否则购房者无论再小心也是枉然。


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